北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实和经验帮大师答疑解惑。3、看了西城月坛附近的房子，那里的小学和学区房请您保举一下，孩子26年长升小，有曲升中学好的学校吗？1、这没尺度，次要按照单元的牛叉程度。强势单元不买房迁户的也能上学，向阳单元也能有工具城的学位目标。弱势单元的小由于目标少，那就根基是所正在区了，并且一般都得有户口，以至是必需买房。这问单元吧，或者问孩子曾经上学的同事。2、向阳小学最好的，那必定是北京中学啊。但都是“小五班”，只选拔，没有学区房。东坝的龙湖天璞能够算，但一般都是一手房业从，现正在二手房1500万摆布起。另说小五班要打消，或者改为系统内选拔，可能性比力大。别的的牛小良多，像芳草地、白家庄、帝景、朝外、清朝、人朝（东区）、陈分、嘉铭等等都很好。并且都能曲升头部中学，由于大大都九年，或者是单校划片。最好的常规是朝外和白小+80，其他的也都很好。3、月坛哪儿有曲升校啊？我不晓得能否有新政策。西城就那15所，头部正在德胜和金融街，然后九年+曲升比力多的是陶白。兼自住更好的首选万柳啊，豪宅+中三，但不曲升，上岸率常规40%多吧。曲升的首选金融街，学区+豪宅，但就是贵点儿，三居室一般小几万万了。月坛也行，发改委或国务院的那几个小区就都很好，房价相对廉价，三居室有2000多万的。但这里没有曲升校，考虑好。5、这仍是先明白预算吧，要否则不太好聊。或者说向阳的好办，一般万万以上就能买到溢价低以至没溢价的，都曲升牛中。西城和海淀都溢价高，1500万也只能是溢价低一些罢了，没有向阳能更兼顾自住。但这就是一分钱一分货吧，简单说就是总价越高，性价比也就越合适。别的提示一句，本年算是入学高峰的最初一年，学区溢价仍然比力高。来岁就是拐点了，之后能否能保住溢价得看政策，考虑好再买。本年的校额到校就挺主要的，看结果吧。再有就是学区选择问题，最好按照自家环境选择适合本人的，不然有可能挺别扭的，孩子和大人都。若是欠好确定的话就干脆买西城的，上下限都高，适合各类的孩子和家庭。请问，顺义仁和中学您领会吗？算学区房吗？能否有溢价？若是是有，那能买到溢价低或没有溢价的吗？目前一居室的40多平允在200多万，我们感受不太值。您对这个价钱怎样看？有什么？1、200万40多平，单价5万摆布，那这价钱必定是带有溢价啊。并且还不低呢，估量正在30%摆布，跟工具海的平均值差不多，一分钱一分货。但值不值的这没尺度，只能看本人的感触感染。200万的30%是60万摆布吧，若是正在市区，那这能够看做进入牛校的择校费，正在没有学区房的年代根基都是3/40万，现正在50万的也一般，廉价的都得30多万（处事费用）。别的若是房价做到保值的话，那这溢价部门是有可能保住的。或者说前些年房价上涨的时候都保住了，还涨了呢。只不外这几年行情欠好，再加上入学人数的拐点快到了，溢价部门都有些风险。3、只需是对口房源就都带溢价，这没法子。这就相当于进豪侈品店，所有商品都带有品牌溢价，只是几多的问题。有可能买到溢价低的，但这得让本地中介给找房源，看房之前算算账。4、仁和中学我谈不上领会，这其实问本地人更合适，我只是博古通今。正在我印象中这里很早就是顺义名校，我有个高中同窗是这里结业的，其时（80年代）还叫城关一中呢，按同窗说法是比牛一还牛。现正在我不太清晰成就，但初中该当至多是顺义前三吧，很多多少年了都是这排名。5、总之周边的对口小区必定算学区房，平均溢价率略低于市区。但既然看的是小户型，那溢价比例就偏高了，哪个学区都是这种环境。具体的让本地中介算账吧。请问，伴侣给引见了一套海淀四时青的回迁房，正正在预定，90平不到300万，还有30万手续费等拿到房本再给。我正在网上看了，这价钱根基就是附近有房本的一半，能靠谱吗？会不会有什么风险？若是买的话怎样防止，说是能打点公证手续，能够吗？2、之所以分为忽悠和上当，是忽悠的只是拿你的钱当无息贷款，用上个三五年之后有可能还给你，理论上没受什么丧失。骗的话那就是纯粹的钱房两空了，以至有可能还一次次的加码呢，骗到败尽家业+噶腰子为止。3、总之这我懒的多说了，简单说就是90%都是必定拿不到房子的。那10%有可能，但没有半价的。终究无论是村干部、开辟商、施工队、村平易近和中介都不傻，实要有这半价的功德儿轮不到局外人。5、公证手续没什么用，人家公证的必定不是这房子，指不定什么内容呢，就由于这种采办的手续就不，办不了公证。就算是能办，那人家就是既没房也不退钱，你能怎样的啊？让人家去坐牢吗？没问题，从300万里拿出几十万来当坐牢费，必定有情面愿当，6、总之我认为这至多是忽悠，也可能成长为。不靠谱儿，风险很大，无法防止，办不办公证的屁用没有。前年想换学区房，也是正在您的文章下留言的，成果您答复的相当全面，很是感激。现正在我又有迷惑了，想听听您的设法。1、家里向阳区，房子都是东四环东五环比力远的了，目前婆婆住一套姚家园，没房产证，我们住东坝坝鑫一套，也是拆迁没房产证。2、除了这个东坝还有一个一套自住商品房满五年了，恒大江湾目前中介报价420万。还有一个东坝北区房子2居。所以出租2套，房钱平均每月每套房5000摆布。想征询：现正在经济形势下行，我们目前家里不焦急用钱，但房子大大都没有房产证，万一当前价钱更低，所以想出手恒大江湾的房子。出手后也没有其他投资的，根基用于存款，但也担忧贬值，喷鼻河房子目上次要出售吗？想具体听听您的看法。（家里一个男孩子8岁）1、我没太看懂，是要买这没本的房吗？我感觉没需要，房价能否走低跟房产证的关系不大。终究你们这不是小产权，只是没拿证罢了，所以也必定跟从全体大盘的。全北京这种房有至多20多万套呢，不特殊，也没需要为了这个而处置，必定吃亏。2、恒大江湾，若是确定不自住了那就处置呗，或者说不太持久持有。小区的质量还行，虽然恒大正在楼盘上没赔本，但终究这里是北京，所以也没降低什么质量。但恒大终究是出事了，物业不太可能恢复程度，就算换了物业也很难办。所以若是不自住就趁着房龄新处置吧。别的恒大江湾的报价420万，房钱5000，怎样感受不太对似的。要么就是报价高了，要么就是房钱低了。若是是两居室那这报价就不高，所以该当是房钱要少了，6000多才合理呢。3、出手后没有投资的，那就找个稳妥收益的呗。找到了就卖，实正在找不到就留着，房租快跟存款利钱差不多了。房子是持久投资品，全世界焦点城市中，到目前为止还没有一个持久下跌的，北京不至于那么不利。况且现正在也是救市期间，就算要出手也过了春吧。